La Dirección General de Tributos (DGT) ha publicado la consulta vinculante V0977-25, de 9 de junio de 2025, donde aclara una cuestión clave para quienes venden una vivienda: ¿pueden las reformas considerarse parte del precio de adquisición para pagar menos plusvalía municipal?
La respuesta es clara: no. Los gastos de reforma o mejora no se tienen en cuenta para calcular el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal.
Esto significa que las obras realizadas en una vivienda no reducen la cantidad a pagar en este impuesto cuando se transmite el inmueble.
Qué es el IIVTNU o plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es un tributo local que grava el incremento del valor del suelo urbano cuando se transmite una propiedad, ya sea por venta, donación o herencia.
Dónde se regula
Se encuentra en los artículos 104 a 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.
La norma establece que solo está sujeto al impuesto el incremento de valor del terreno, no de la construcción, y que para demostrar la inexistencia de incremento se deben comparar los valores de adquisición y transmisión reflejados en las escrituras.
El caso analizado por Hacienda
El consultante había comprado una vivienda por 180.000 euros y posteriormente invirtió 80.000 euros en reformas.
Al vender el inmueble, preguntó a la Dirección General de Tributos si esos gastos podían considerarse parte del precio de adquisición para reducir la plusvalía municipal.
La respuesta de la DGT: las reformas no cuentan
Hacienda lo deja claro: la comparación debe hacerse solo entre los valores de adquisición y transmisión, sin incluir otros gastos, inversiones o reformas.
“La comparación ha de hacerse entre los valores de transmisión y de adquisición, sin tener en cuenta otras circunstancias, gastos o inversiones producidos durante ambas fechas.”
Esto implica que los importes de las reformas en la vivienda no se incorporan al valor de adquisición del terreno, por lo que no reducen la base imponible del IIVTNU.
Qué sí se tiene en cuenta
Para determinar si existe o no incremento de valor del terreno, se comparan los valores de compra y venta del inmueble o los comprobados por la Administración.
Qué no se puede incluir
No forman parte del cálculo:
- Gastos de reforma o mejora.
- Impuestos o tasas pagados en la compra o venta.
- Honorarios de notario, registro o gestoría.
Por qué esta aclaración es importante
La consulta V0977-25 aclara una duda muy habitual entre propietarios que venden su vivienda tras realizar reformas.
Aunque esas inversiones pueden tener relevancia en otros impuestos como el IRPF, no afectan al cálculo de la plusvalía municipal.
Diferencia entre suelo y construcción
El IIVTNU grava únicamente el incremento del valor del suelo, no el valor de la construcción.
Por tanto, aunque una vivienda haya sido reformada o mejorada, esas actuaciones no modifican el valor del terreno, que es el que se utiliza para calcular el impuesto.
Conclusión: sin impacto de las reformas en la plusvalía municipal
Con esta resolución, la Dirección General de Tributos deja claro que el IIVTNU se centra exclusivamente en el valor del terreno.
Las reformas o mejoras no reducen el impuesto, lo que aporta claridad y seguridad jurídica tanto a los contribuyentes como a los ayuntamientos encargados de su gestión.
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